Destino de los saldos positivos en las cuentas de la comunidad en caso de venta

Soluciones ante el estacionamiento irregular de vehículos en las comunidades de propietarios

Las dificultades que encontramos los administradores de fincas en las comunidades de propietarios para intentar hacer ver a los comuneros la necesidad de guardar las debidas normas de comportamiento y respeto entre los vecinos y de observancia de la propia normativa de Propiedad Horizontal ha convertido la profesión del administrador de fincas en algo más que un mero gestor de los bienes inmuebles en comunidad. Y decimos algo más, porque la experiencia diaria nos demuestra que algo que tendría que verse como normal, cual es la plena observancia de las normas de régimen interno de una comunidad, o los deberes que debe vigilar cada vecino para una adecuada gestión de los inmuebles en comunidad, no lo es en realidad si contemplamos cómo se comportan muchos propietarios que conservan de forma adecuada su patrimonio personal y, sin embargo, son exigentes para con los demás acerca de que nadie lo invada o dañe; pero, por otro lado, no tienen las mismas exigencias para consigo mismo cuando se trata de que ellos respeten las instalaciones comunes de una comunidad de vecinos. Y es que parece que estos elementos comunes les sea algo ajeno a ellos mismos, cuando vienen a ser propietarios en una cuota que les corresponde y cuyo mantenimiento vienen satisfaciendo de forma periódica mediante sus aportaciones como gastos de comunidad.

Así las cosas, la falta de respeto por los elementos comunes y su adecuada conservación es una de las lacras más comunes que hoy en día existen en la Propiedad Horizontal, siendo la otra la falta de cumplimiento de las normas de régimen interno. Unas normas que, por cierto, no se ven rodeadas de un adecuado sistema protector ante la infracción de las mismas, ya que si bien la LPH las contempla para secuenciar las reglas de convivencia y normas internas de obligado cumplimiento que deben presidir la vida en comunidad, sin embargo, la propia LPH nada establece como consecuencia jurídica para imponer a un comunero cuando un comunero incumple estas normas.

Pues bien, dicho esto, en el presente estudio vamos a tratar sobre una infracción que se suele cometer con frecuencia en las comunidades, cual es la del estacionamiento de vehículos en las plazas de garaje de otros comuneros, o en zonas en donde está prohibido estacionar y las posibilidades que tienen las comunidades de propietarios de actuar frente a estas malas prácticas.

¿Es posible imponer sanciones a los que incumplen la normativa de régimen interno a la hora de estacionar vehículos donde no pueden hacerlo?

Una primera solución que se ha planteado es la relativa a imponer sanciones a aquellos propietarios que incumplan las normas de régimen interno, incluso recurriendo al sistema de aprobar esta opción o vía a seguir dentro del cauce de su aprobación por una junta de propietarios. Sin embargo, entendemos que ni bajo el paraguas de una junta de propietarios puede apoyarse que una comunidad puede autoerigirse con facultades sancionadoras no reconocidas en la LPH. De tal manera que ni aunque una junta lo aprobara y se impusieran sanciones a un comunero por estacionar su vehículo en lugar que no le corresponde estaría obligado a abonarlas, ya que podría darse el caso de que la junta aprobara su reclamación al haberse incluido en el estado de deudas para con la comunidad de ese comunero que puede estar al corriente en el pago de sus deudas con la comunidad en cuanto a los conceptos básicos de gastos de comunidad, pero dejar de pagar las sanciones que se le puedan imponer por no aparcar su vehículo donde le corresponde, sino en plazas de otros comuneros, o en zonas no habilitadas para estacionar vehículos por corresponder a elementos comunes.

Las comunidades de propietarios no tienen reconocida ex lege, ni por vía jurisprudencial, esta capacidad de imponer sanciones, por lo que en modo alguno pueden ni por junta de propietarios adoptar acuerdos por ninguna mayoría que les permita imponer estas sanciones frente a incumplimientos de los propietarios de las normas de régimen interno de una comunidad, entre las que se encuentran el uso adecuado de los elementos comunes y la necesidad de que cada propietario estacione su vehículo en la plaza de garaje que le corresponda.

Sin embargo, suele ser práctica habitual en las comunidades que aquellos titulares de inmuebles que poseen más de un vehículo y que residen de forma habitual en la comunidad estacionen sus vehículos en aquellas plazas que ellos detecten que no son habitualmente utilizadas por sus reales propietarios, posiblemente por residir estos en otro inmueble de forma permanente y utilizar este inmueble como segunda residencia. Ello provoca problemas cuando de repente estos titulares llegan a su plaza de garaje y comprueban sorprendidos que otro vehículo está ocupando ilegalmente su plaza, con las consabidas molestias que origina tener que averiguar cuál es el propietario o inquilino que ha dejado su vehículo en su plaza y con la obligación de dejar el propio en la calle en espera de localizar al titular de este vehículo que le ha usurpado en su posesión.

Una vía que podría aplicarse es al del art. 710 LEC

Una de las vías que se podría adoptar en el caso de propietarios de inmuebles, o incluso inquilinos, que adopten estas medidas de invadir el derecho posesorio de los titulares de las plazas de garaje, o que estacionen sus vehículos en zonas de elementos comunes es la de recurrir a la vía del art. 710 LEC que prevé el ejercicio de acciones judiciales tendentes a conseguir de una persona, en este caso el demandado, que se abstenga de actuar en un sentido. Es esta una acción civil dirigida a obtener de una persona un no actuar o no comportarse de una manera concreta obteniendo, en su caso, del órgano judicial una resolución en forma de sentencia que le compele al demandado a abstenerse en lo sucesivo de actuar en la forma que constaba en la demanda y que ha sido fijado en la sentencia.

Bajo esta figura procesal de las demandas dirigidas a obtener un "no hacer" de una persona o abstenerse de llevar a cabo determinada conducta recordaremos que el propio art. 710 LEC señala que: Si el condenado a no hacer alguna cosa quebrantare la sentencia, se le requerirá, a instancia del ejecutante por parte del Secretario judicial responsable de la ejecución, para que deshaga lo mal hecho si fuere posible, indemnice los daños y perjuicios causados y, en su caso, se abstenga de reiterar el quebrantamiento, con apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia a la autoridad judicial. Se procederá de esta forma cuantas veces incumpla la condena y para que deshaga lo mal hecho se le intimará por el Secretario judicial con la imposición de multas por cada mes que transcurra sin deshacerlo.

Quiere esto decir que es una fórmula dirigida a conseguir de un comunero que en lo sucesivo no vuelva a estacionar su vehículo en plazas que no sean las suyas o en elementos comunes, obteniendo la comunidad de propietarios un título judicial cual es el de una sentencia que le compele al comunero incumplidor de abstenerse de seguir con su actuación. Y es para el caso en el que persista en su conducta cuando se le requerirá judicialmente para que la abandone, con la posibilidad de proceder penalmente contra el comunero por delito de desobediencia y, además, con la posibilidad de imponerle multas el órgano judicial en caso de desobediencia. De lo que se trata con esta fórmula es de evitar que los comuneros entiendan que la comunidad no dispone de herramientas legales para hacerles frente a su conducta insolidaria, amparados quizás por el conocimiento de que no se puede recurrir a la grúa municipal para que se retire el vehículo de una zona no autorizada al tratarse de una cuestión de derecho privado que corresponde solucionar a la propia comunidad de propietarios.

También es factible aplicar la vía del art. 7.2 LPH en cuanto actividad molesta.

Otra forma para enfocar el problema se centra en utilizar el cauce del art. 7.2 LPH para seguir el iter de este precepto que articula un sistema para hacer frente primero en el ámbito de la propia comunidad a las actividades realizadas por los comuneros que causen perjuicios a los demás, para lo que el propio art. 7.2 LPH señala que el propio presidente de la comunidad requerirá al comunero y/o al inquilino para que cese en su actividad molesta, ya que como tal debe considerarse la conducta habitual del comunero o inquilino consistente en estacionar indebidamente su vehículo en la comunidad. Este requerimiento del presidente se podrá ejecutar por el administrador de fincas, y como tal exige su fehaciencia; es decir, que conste su recepción, ya que frente a los actos de comunicación de convocatorias de juntas o notificaciones de actas de la celebración de una junta de propietarios que no exigen la fehaciencia en la comunicación, en estos casos se está tratando de requerimientos, y esta modalidad de acto de comunicación se configura bajo la exigencia de que conste formalmente que se ha recibido por el afectado el contenido de por qué se le requiere. La cuestión consiste en delimitar que esta conducta del comunero se trata de una actividad molesta y que, como tal, la comunidad no debe estar dispuesta a soportar o tolerar, de tal manera que si ha sido requerido para se abstenga del ejercicio de esta actividad y vuelve a hacerlo, la comunidad estará legitimada para, en una junta extraordinaria o en la anual ordinaria, acordar por mayoría simple el ejercicio de acciones judiciales frente al comunero y/o inquilino, a fin de que se estime la acción de cesación ejercitada por la comunidad de propietarios y se le condene a que cese en su conducta.

En cualquier caso, si se obtiene la sentencia firme que le condena a cesar en su conducta, en caso de no aceptación de la sentencia se le podrá requerir para que cese en la misma, pero ya en este caso por el órgano judicial en la misma forma que previene el art. 710 LEC antes visto, con la advertencia de que de persistir se abrirán unas diligencias penales por delito de desobediencia a la autoridad judicial, por lo que en este caso debería responder penalmente de una conducta a la que el propio comunero no le daba importancia, pero que por la acción judicial de la comunidad le lleva a dar cuenta de la misma ante un juez penal.

En cualquier caso, somos conscientes de que el ejercicio tanto de esta vía como de la del art. 710 LEC conlleva que la comunidad de propietarios tenga que esperar al pronunciamiento de una sentencia firme para poder actuar finalmente, lo que puede llevar su tiempo, cuando el comunero puede seguir incumpliendo la "prohibición" que existe de aparcar en zonas no autorizadas, o en plazas que no sean suyas. Indudablemente, esto puede llevar a serios problemas internos en la comunidad, porque puede pensarse en las situaciones de violencia que pueden desencadenarse en estos casos ante vecinos que dejan estacionados sus vehículos en plazas de otros, o en zonas que perjudican el libre paso de vehículos o en zonas no autorizadas. Generalmente, los conserjes suelen poner carteles o notas explicativas en los parabrisas de estas personas haciéndoles la advertencia de que desistan de sus conductas,

Prohibición de recurrir al uso de la grúa de la policía local para que retire los vehículos mal estacionados en una comunidad.

Pues bien, ya hemos visto que mientras el respeto a las normas de convivencia reine en la comunidad no hay problema, pero estos vendrán si existen algunos comuneros que se niegan a aceptar estas normas y plantean su oposición, o, como ahora comentamos, aparcan sus vehículos en plazas que no les corresponden, o en zonas de elementos comunes. Para luchar contra esta práctica insolidaria se han adoptado en algunos casos acuerdos en las juntas de propietarios acordando dirigirse a la policía local para que sea la grúa la que retire a estos vehículos, incluso en alguna comunidad de propietarios he contemplado carteles públicos en su interior y exterior exponiendo que en el caso de que se aparque en plaza que no le corresponda avisarán a la grúa, pero esto último tiene un gran inconveniente legal, ya que no está prevista legalmente la competencia de la grúa municipal para entrar en las propiedades privadas de las comunidades de propietarios para procede a la retirada de vehículos aunque estos estén mal estacionados, lo que resulta sorprendente, ya que resulta complicado dar una respuesta en una comunidad a estos casos de personas que los estacionan en zonas prohibidas. Imagínense a un comunero que lo aparcara en zona que impide maniobrar a otros vehículos.

Pues bien, el Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 de marzo, por el que se aprueba el Texto Articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial, que fue modificado por la Ley 18/2009, de 23 de noviembre contempla en el Artículo 7 las competencias de los Municipios para acordar medidas para la retirada de vehículos. Y así, señala que Se atribuyen a los Municipios, en ámbito de esta Ley, las siguientes competencias: b) La regulación mediante Ordenanza Municipal de Circulación, de los usos de las vías urbanas, haciendo compatible la equitativa distribución de los aparcamientos entre todos los usuarios con la necesaria fluidez del tráfico rodado y con el uso peatonal de las calles, así como el establecimiento de medidas de estacionamiento limitado, con el fin de garantizar la rotación de los aparcamientos, prestando especial atención a las necesidades de las personas con discapacidad que tienen reducida su movilidad y que utilizan vehículos, todo ello con el fin de favorecer su integración social.

c)... párrafo 2º: La retirada de los vehículos de las vías urbanas y el posterior depósito de aquéllos cuando obstaculicen o dificulten la circulación o supongan un peligro para ésta o se encuentren incorrectamente aparcados en las zonas de estacionamiento restringido, en las condiciones previstas para la inmovilización en este mismo artículo. Igualmente, la retirada de vehículos en las vías interurbanas y el posterior depósitos de éstos, en los casos y condiciones que reglamentariamente se determinen.

Respecto a las prohibiciones de estacionamiento, el art. 39 señala la relación de lugares en donde está prohibido detener el vehículo y/o estacionar, pero para nada se atribuye la competencia para controlar el mal estacionamiento dentro de las comunidades de vecinos. Tampoco en los arts. 65 y ss de esta Ley se incluye esta conducta en el catálogo de infracciones sancionables. Y el art. 85 es el que regula la posibilidad que tiene la autoridad municipal para proceder a la retirada de un vehículo por la grúa y en ningún caso faculta la normativa a retirar vehículos de las comunidades de vecinos por entenderse que es un lugar privado en el que la autoridad municipal no tiene facultades ni competencia alguna.

Por todo ello, resulta imposible que la policía local pueda intervenir en estos casos ni la grúa retirar vehículos mal estacionados. Tan solo en el supuesto en el que existiere un riesgo de peligro grave para la vida de las personas podría intervenir como medida cautelar retirando un vehículo cuya presencia en un lugar pudiera conllevar algún peligro para la comunidad, pero en otros casos una solución que se nos ocurre es que la propia comunidad pudiera recabar los servicios de una empresa privada que procediera a retirar el vehículo del lugar y sacarlo a la vía pública.

Una solución podría ser que se aprobara en junta que en estos casos se procederá siempre a recabar los servicios de una grúa para retirar el vehículo que molesta y dejarlo en la vía pública corriendo del propietario los gastos de la grúa.

Quizás, una solución que se nos ocurre es que el acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría simple fuera dirigido a que en los supuestos en los que un comunero u ocupante de un inmueble aparcara su vehículo en lugar inapropiado, en plaza de garaje que no fuera la suya, o en zona de elementos comunes, la junta autorizara a la presidencia y, por ende, al administrador de fincas, a que se recabe los servicios de una empresa privada, cuya mención ya se podría citar en el acuerdo para evitar que hubiera problemas en la empresa a elegir, o que esta luego no quisiera acudir, para que pueda entrar en la urbanización para sacar el vehículo y dejarlo en la vía pública debidamente estacionado. Ello, en primer lugar, tendría el refrendo de un acuerdo adoptado en junta, previamente incluido en el orden del día y que sería conocido por todos los comuneros, de tal manera que si alguien incumple la norma de aparcar en zonas prohibidas o en plazas que no sean las suyas, ya sería consciente de que su vehículo sería sacado de la comunidad. Además, en el acuerdo se haría constar que los gastos derivados de esta actuación de la grúa serían cargados en la deuda del comunero cargándosele en el importe del siguiente recibo. Ello tendría varias consecuencias, a saber:

1º.- Conocimiento del propietario de la existencia del acuerdo.

2º.- Su vigencia por no haber sido impugnado.

3º.- La viabilidad de la repercusión del gasto por estas incluido en el acuerdo aprobado y ejecutivo.

Con esta fórmula pensamos que tendría más eficacia disuasoria que la actual que apuesta tan solo por la esperanza del respeto a los demás que algunos parecen no tener en sus estatutos de vecinos y personas. Ello exigiría, también por último, que se acabaría informando luego al titular acerca del lugar donde está su vehículo. Por ello, en estos casos bien sería lo más adecuado dejar el vehículo estacionado en la vía pública en lugar permitido, siempre y cuando se hubiere hecho constar en la junta que la consecuencia del estacionamiento de los vehículos en lugar no autorizado, o en plazas que no les correspondan, habilitan al presidente para recabar los servicios de la grúa privada y que se dejaría este vehículo en la vía pública quedando exonerada la comunidad de las consecuencias del propio incumplimiento del comunero de acatar las prohibiciones de la comunidad de propietarios y que obligan a este a depositar el vehículo en la vía pública, con el consiguiente cargo de gastos en la cuenta de débito del comunero para con la comunidad. Los comuneros ya serán conscientes con su conducta incumplidora de cuáles son las consecuencias de su actuación, por lo que nada tendrían derecho a reclamar a la comunidad por ningún concepto, habida cuenta que cuando ejecutaron su conducta de aparcar mal su vehículo eran conscientes de lo que iba a ocurrir, no pudiendo alegar una conducta irregular de la comunidad, o que se ha utilizado su vehículo sin su consentimiento, por cuanto era sabedor de lo que ocurriría si adoptada tal conducta.

Lo que no puede llevarse a cabo es recabar los servicios de la grúa municipal, ni aunque se adopte el acuerdo en junta, ya que la policía local no puede intervenir en cuestiones que pertenezcan al ámbito de las relaciones privadas en las comunidades de propietarios.

La instalación de medidas de seguridad por los comuneros en sus plazas de garaje para evitar que aparquen otros comuneros en estas plazas.

En ocasiones también se ha recurrido en las comunidades a aprobar la instalación de sistemas que impidan a los vecinos aparcar en plazas que no sean las suyas, pero cuando estos sistemas exceden de lo que se puede entender como meras medidas de seguridad se está alterando el título constitutivo de la comunidad, como ha ocurrido en algunos casos en los que se ha sometido a la junta la autorización para el cerramiento de las plazas de garaje, lo que exigiría la unanimidad de todos los comuneros, ya que estos cerramientos pueden perjudicar a algunos comuneros por la forma en la que esté configurada la distribución de las plazas de garaje, como ocurre en el caso expuesto en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, Sentencia de 22 mayo 2009, rec. 287/2009, en la que se recoge que "aquel frontal de entrada a la plaza de garaje impedía adecuadamente aparcar, como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial que declara la nulidad del acuerdo ya repetido (para poder introducir el vehículo en la plaza... es preciso el de la plaza 3 se pegue a la pared (al fondo y no en la parte central); luego hay que esperar que el otro vecino aparque y luego ver la posibilidad de introducir o no el coche, lo que choca con el uso pacífico de un derecho que tenían los demandantes y que se reconoció jurídicamente, porque derivaba del título constitutivo de la propiedad horizontal y de la escritura de adquisición del piso a que se refiere el procedimiento." En definitiva, en este caso se aprobó una forma de protegerse cada propietario en sus plazas de garaje que perjudicaba a los colindantes que no habían efectuado este cerramiento, y al no aprobarse por unanimidad el acuerdo fue anulado judicialmente.

Lo normal es que se habilite un sistema semejante a una especie de "cepos" que se instalan dentro de la plaza con una cerradura que requiere la tenencia de una llave para retirar un dispositivo que impide aparcar si no se retira el mismo. Para la adopción de estos sistemas de seguridad se deberá convocar una junta de propietarios y que se adopte el acuerdo por mayoría simple, quedando claro que ningún propietario puede proceder a instalar ningún sistema de seguridad en sus plazas de garaje si no es con la autorización de la junta de propietarios. En el caso de que así lo haga sin la autorización correspondiente estará llevando a cabo una obra inconsentida y la comunidad tendrá derecho a ejercitar la acción para conseguir la demolición del sistema de seguridad instalado en la plaza de garaje, ya que no se puede anteponer el derecho de un propietario a que ningún extraño aparque su vehículo en su plaza a la necesidad de respetar que la ejecución de obras, aunque sea en titularidad propia, precisa de la autorización de la comunidad. Y ello, porque puede que en algún caso esa ejecución de obras podría perjudicar los derechos de otros propietarios.

La instalación por los comuneros en sus plazas de garaje de elementos en el vuelo.

Además, los comuneros suelen instalar elementos en el vuelo de sus plazas de garaje y esto es un tema también muy discutido en su viabilidad. Ahora bien, como señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, sentencia de 17 febrero 2010, rec. 1958/2005 "Una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de vehículos (con o sin motor), remolques y similares. El uso de su vuelo es, ciertamente, privativo y, aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines (conjuntamente con el uso de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos), ya sea usando el espacio situado sobre el techo del vehículo (así, lo que se sitúe o almacene sobre una baca) ya con soporte en el suelo, en el techo o en las paredes (acaso bicicletas o triciclos)."

El fundamento de esta interpretación hay que encontrarlo en que las limitaciones de las facultades dominicales, también en el régimen de propiedad horizontal, no pueden presumirse ni interpretarse de manera extensiva, lo que se puede aplicar no sólo a las divisiones internas de un local sino también a la comunicación entre locales o pisos contiguos cuando no se afecte la seguridad del edificio (Sentencias del TS de 7 febrero y 20 diciembre de 1989 y 21 diciembre de 1993). Por tanto, dichos usos compartidos deben permitirse mientras no impliquen una actividad prohibida en los Estatutos o molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Ahora bien, el TS acaba concluyendo en esta sentencia que "La realización de obras que afectan a los forjados del edificio requiere la autorización unánime de la Junta de Propietarios", por lo que los comuneros sí que podrán usar el vuelo de su plaza, pero siempre que no excedan de su espacio físico y siempre que está instalación no acabe perjudicando los derechos de otro propietario. Así, es práctica común comprobar cómo se suelen poner bicicletas en la pared de una plaza propia, pero si de alguna manera la instalación puede acabar perjudicando o molestando a otros propietarios, o requiere una instalación que pueda afectar a elementos comunes requerirá la autorización de la comunidad.

Autorización para estacionar vehículos especiales para discapacitados a una persona con minusvalía en zona de elementos comunes.

Cuando hablamos de la necesidad de la solidaridad de los vecinos para aparcar de forma exclusiva en sus plazas de garaje y respetar las zonas comunes planteamos en este punto las específicas situaciones que pueden darse en una comunidad si una persona que padece una discapacidad solicita estacionar su vehículo en la zona más apropiada de los elementos comunes que menos perjuicio cause a la comunidad, si la plaza que le corresponde no es apta para permitirle el acceso normalizado a su vivienda, postulando para ello la autorización para estacionar en una zona más propia para su discapacidad. El Tribunal Supremo analizó esta cuestión en la Sentencia de 28 febrero 2007, rec. 642/2000 dando validez del acuerdo comunitario, aprobado por mayoría, que prohíbe el aparcamiento en una zona común a dos propietarios minusvalorados. Se trataba de un caso en el que unos comuneros que sufrían discapacidad solicitaban autorización del estacionamiento provisional de los dos vehículos de los minusvalorados afectados. Sin embargo, la comunidad votó en contra de esta permisividad por mayoría, entendiendo la representación de los minusvalorados que sería preciso unanimidad, pero no es este el "quórum" que se exige para la adopción de este acuerdo, ya que para aprobarlo o denegarlo nos vamos al sistema previsto en el art. 17.1º LPH, y si no se alcanza este los propietarios no podrán utilizar estos elementos comunes, ya que como señala el TS "el acuerdo sobre regulación del uso de un elemento común, no contemplado expresamente por el título ni por los estatutos, no implica alteración del mismo en el sentido del artículo 11 LPH, siendo tan solo manifestación de simple acto de administración (art. 6º LPH), y que, como tal, no se halla sometido al régimen de unanimidad sino al de mayorías". Otra cosa es que estos acuerdos de las comunidades no respeten a las personas con discapacidades que residen en las comunidades, pero ello pertenece al propio régimen interno de las juntas, sin que desde fuera de la comunidad se pueda compeler a las mismas a que sean considerados en estos casos, lo que realmente viene a dificultad la ejecución y práctica de las finalidades contempladas en todas las disposiciones legales que tienden a postular la integración social de las personas con minusvalía.

Las obras realizadas por los propietarios y supuestos de abuso de derecho por la comunidad

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Este artículo se marca un claro objetivo: determinar el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándosele a aquél para que en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales. Es por ello, que el artículo 7 LPH prohíbe acometer obras de reparación en elementos comunes a cada uno de los comuneros, quienes, caso de advertir la necesidad de alguna con carácter urgente deberá limitarse a comunicarlo al administrador correspondiendo en definitiva la decisión de acometerla a la junta.

Es éste un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que les está vedado a los copropietarios la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la comunidad, a la junta cuya convocatoria al efecto puede solicitarse, a la impugnación de sus acuerdos o finalmente a la autoridad judicial para que, en equidad y según dispone el artículo 17 LPH, determine, sin posible recurso, lo adecuado y necesario al urgente remedio de la necesidad creada en aras de la salvaguardia de los derechos de los copropietarios.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar, en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el artículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actos inequívocos consentidores de unas obras en el edificio común la unanimidad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada por dicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad;

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y,

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al título constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienen por objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, salvo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número de casos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas en partes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo 7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto, unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación del título constitutivo.

La decisión de los copropietarios a la hora de otorgar o denegar la autorización para la realización de obras que afecten a los elementos comunes no tiene por qué estar subordinada al hecho de que éstas resulten nocivas para la seguridad y resistencia de la obra, sino que, por el contrario, puede ser libremente denegada aunque tal circunstancia no se produzca. La jurisprudencia tiene también reiteradamente declarado que el ejercicio de las acciones contempladas en la LPH no generan, per se, abuso de derecho.

Es más, el artículo 7.2 del CC se refiere, para calificarlo como abusivo, a "todo acto u omisión". Esta expresión, como se ha puesto de manifiesto por la doctrina, requiere algunas precisiones:

Conforme a la STS de 14 de febrero de 1944, no se trata de una conducta desarrollada fuera del marco de un derecho, sino ejercitada con ocasión de su uso, del contenido de poder que se ostenta. Debe de tratarse del "uso de un derecho, objetiva o externamente legal".

La STS de 17 de febrero de 1988 dice en relación al abuso de derecho que "El derecho a expresar reconocido en el art. 20.1,a) de la Constitución tiene determinadas limitaciones, entre ellas el los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, de forma que de los derechos, incluidos los constitucionales, se abusa cuando su ejercicio denota la presencia de "animus nocendi"".

La "omisión" de la que puede seguirse una utilización abusiva de un derecho, en contraposición la acción se refiere a un hecho negativo: una conducta omisiva o de abstención.

En concreto, para que concurra abuso de derecho en la pretensión de la comunidad de demoler la obra realizada por un comunero tiene que existir una patente desproporción entre el fin pretendido y la actuación de la comunidad, siendo ésta irracional, sin que le cause ningún beneficio y con perjuicio para la otra parte. Es decir, constituirá abuso del derecho la pretensión de demoler una obra que no perjudica a la comunidad y que a su vez perjudica su derribo de forma importante al comunero que la realizó.

En el sentido indicado existe una corriente doctrinal seguida por numerosas Audiencias Provinciales que tiene su origen en la STS de 31 de octubre de 1990, en la que se obliga a evaluar la ejecución de obras exteriores en los pisos o locales de un edificio, en atención a la realidad de la coexistencia previa y admitida, expresa o tácitamente, de otras obras, construcciones o cerramientos similares, y que tiene su fundamento en la evitación de agravios comparativos, resultados injustos y aplicaciones automáticas del texto legal, desconectadas del espíritu de los artículos 3.1, y 7 del CC, por entender que el concepto de la configuración o del estado exteriores de un edificio que contiene el artículo 7 LPH no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias de cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.

Así, en la praxis judicial se aprecian numerosos supuestos en los que se estima la concurrencia de abuso de derecho en la decisión de la comunidad de propietarios, bien de prohibir las obras cuya ejecución interesa el copropietario, o bien de solicitar judicialmente el derribo y/o retirada de la construcción u obra ejecutada. Buenos ejemplos de lo expuesto son los siguientes:

a) Actuación contraria a los propios actos de la comunidad y trato discriminatorio de la comunidad para con uno de los copropietarios respecto de otras obras e intervenciones realizadas en elementos comunes.

En esta materia se ha venido desarrollando una clara doctrina jurisprudencial sobre el equilibrio de los intereses en conflicto a través de la doctrina del abuso de derecho. Aunque se ha predicado, en general, el uso limitado y prudente de esta institución, especialmente en los casos relacionados con la propiedad horizontal, la apelación al abuso de derecho ha servido para ponderar los intereses en juego. Así, en relación con la regla de la unanimidad para la modificación de elementos estructurales el Tribunal Supremo la ha suavizado, estimando que concurre abuso de derecho en los casos de oposición injustificada de uno o varios comuneros a las modificaciones estructurales, con invocación espuria de la regla de unanimidad abriendo así paso a una amplia jurisprudencia menor.

Ejemplos prácticos: se ha declarado abusivo que una comunidad se niegue a la realización de obras en los elementos comunes injustificadamente, con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la comunidad. Esta doctrina se ha aplicado en casos de instalación de chimeneas y tubos de extracción de humos en la fachada cuando es necesaria para la explotación de locales comerciales y no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la comunidad o a otro comunero y para los casos de desagües sanitarios, cuando no se prueba perjuicio.

En otros casos la jurisprudencia aprecia abuso de derecho en el hecho de oponerse a obras de mera ornamentación en la fachada o cuando la comunidad insta la retirada de toldos o tejadillos de fachada o de patinejos interiores habiendo tolerado la presencia de otros en la misma finca.

La sentencia de la AP de Valencia, sec. 8ª, núm. 26/2006, de 24 de enero, declaró a este respecto, lo siguiente: "...ha de traerse a colación, el criterio seguido mayoritariamente por las Audiencias Provinciales, que obliga a atender a la realidad fáctica relativa a la coexistencia previa y admitida (expresa o tácitamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares. Esta doctrina tiende a evitar "agravios comparativos", injustos resultados y aplicaciones automáticas de la Ley, desconectadas de la letra y del espíritu de los artículos 3.1 del Código Civil y 7 de mismo texto, teniendo declarado la jurisprudencia que debe evitarse la clara discriminación o desigualdad de trato de obligar a unos copropietarios a demoler aquellas pequeñas obras o instalaciones y permitir que otros sigan disfrutando de obras similares. También en esta línea se pronuncia la STS de 5 de marzo de 1998, que considera legítimo el derecho de la comunidad a preservar y conservar el aspecto externo del edificio cuando el ejercicio de ese derecho no implique un abuso, tal y como suponía en el caso concreto que analizaba en el que el cierre de la terraza no suponía una alteración de la fachada y el obligar al propietario a retirarlo suponía un ataque al principio de igualdad al haber otros departamentos cerrados...".

A este respecto es muy ilustrativa la sentencia de la AP de Albacete, sec. 2ª, núm. 191/2006, de 14 de septiembre en la que se desestimó el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios actora, contra la sentencia de instancia, que desestimó la demanda, y confirma dicha resolución. Los demandados han instalado el aire acondicionado en la fachada sin consentimiento de la comunidad. Pero ha quedado acreditado, que el edificio carece de estética, pues hay instaladas varias antenas parabólicas, se han cerrado algunos balcones o terrazas, algunos tienen toldos, y todos ellos sin permiso de la comunidad. Por tanto no se puede estimar la demanda, dado que se quiebra el principio de igualdad, al no exigirse al resto de los copropietarios la retirada de sus obras.

Es más, para la sentencia de la AP de Las Palmas, sec. 5ª, de 17 de octubre de 2008 la negativa de la comunidad a aprobar la ejecución de unos huecos en la fachada para la salida del aire acondicionado y el registro de la luz es abuso de derecho si previamente autorizó a otros copropietarios a realizar alteraciones mayores en la fachada del edificio. Así, se dice que: "...por lo que se refiere a las obras que afectan a la fachada principal del edificio, concretamente la apertura de dos huecos de salida de aire y la colocación de dos cajas de registro de corte de suministro eléctrico para el caso de incendio, no existe duda en este caso de que estas obras afectan a un elemento común del inmueble y es hecho reconocido que se realizan sin el consentimiento de los demás copropietarios. No obstante, la Sala discrepa de la consecuencia jurídica que la juez a quo asocia a la ausencia de autorización de la comunidad en el presente caso, a la vista de la conducta mantenida por la comunidad con otros comuneros en alteraciones de la fachada de mucha mayor envergadura. El trato discriminatorio entre comunes carente de la suficiente justificación, como ya tuvo ocasión de resaltar la STS de 31 de octubre de 1990, constituye un verdadero abuso de derecho que los Tribunales de Justicia no pueden amparar. Desde esta consideración es de valorar la circunstancia también probada de que el edificio ha sufrido otras alteraciones mediante, entre otras, obras de cerramiento de terrazas de la misma planta ático del edificio, y en su mayoría, presentan un impacto incluso superior en la fachada del edificio.

Si examinamos el caso de autos y como ha quedado expuesto en el fundamento anterior, la apertura en fachada de huecos de salida de aire viene exigida por la administración para otorgar la correspondiente licencia de apertura del local como supermercado. La propiedad de la finca pensó en dar salida al aire por el patio común del inmueble y solicitó la correspondiente autorización a la comunidad de propietarios siendo denegada la misma. Se acredita sin embargo, por el propio reconocimiento de la Presidenta, que un comunero tiene instalado un aparato de aire acondicionado en el patio común, y no se ha constatado en autos que la comunidad de propietarios haya tomado ninguna acción al respecto.

Por otro lado, ha quedado acreditado que varios comuneros han realizado obras de cerramiento de sus terrazas, y otras modificaciones de la fachada del edificio, sin que conste que la comunidad de propietarios haya reaccionado en ninguno de los casos frente al comunero en cuestión...".

En definitiva, el principio general de Derecho afirma que la inadmisibilidad de venir contra los propios actos, constituye un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y de la exigencia de observancia de una conducta coherente dentro del tráfico jurídico y siempre que concurran los requisitos o presupuestos que exige la doctrina para su aplicación, y que son: que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a su autor y, asimismo, que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente.

b) El ejercicio selectivo de la acción abunda en el abuso de derecho y en la mala fe.

En este sentido, la sentencia de la AP de Valencia, sec. 6ª, núm. 742/2009, de 15 de diciembre, según la cual: "...en las circunstancias del caso, en el que sus antecedentes y la postura de los demás condóminos no es contraria a la modificación, no se considera admisible que el actor, que dice actuar en provecho de la Comunidad y en defensa de sus intereses, accione frente a la demandada, pero no frente a los propietarios del local contiguo, autores de la misma infracción, lo que evidencia es una desigualdad de trato entre comuneros y, en suma, un ejercicio selectivo de la acción que, debe ser interpretado como expresión de un trato desigual y discriminatorio, contrario a la buena fe y constitutivo de un abuso de derecho que no puede ser ignorado...".

c) La irrelevancia de la obra realizada (escasa dimensión y efectos inocuos) también es un dato a considerar.

En definitiva, puede argumentarse que si la afectación de los elementos comunes es mínima, la Comunidad no puede oponerse a su realización. Así, por ejemplo, se pronuncia la sentencia de la AP de Zaragoza de 7 de marzo de 2000 indicando que: "...una interpretación adecuada de lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil y 3, 7 y 11 de la LPH nos lleva a entender que la obra en sí por su nimiedad y escaso perjuicio según la prueba pericial, para la comunidad recurrida, no puede considerarse que afecte a la estructura y configuración del edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza de las obras preferentemente la fractura de suelo o techo del garaje para la colocación de la tubería, entender lo contrario se privaría al propietario del adecuado disfrute de los elementos comunes del inmueble amparándose una conducta de ejercicio antisocial del derecho proscrita por el 3 y 7 del Código Civil...".

Esta doctrina tiene su fundamento en la evitación de agravios comparativos, resultados injustos y aplicaciones automáticas del texto legal, desconectadas del espíritu de los arts. 3.1, y 7 del Código Civil, por entender que el concepto de la configuración o del estado exteriores de un edificio que contiene el artículo 7 LPH no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias de cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.

Como recuerda la sentencia de la AP de Málaga, sec. 4ª, de 29 de marzo de 2006, tiene declarado el Tribunal Supremo (Sentencia de 5 de mayo de 1989) que: "...a diferente conclusión ha de llegarse con respecto a las obras consistentes en la colocación de una rejilla a nivel del suelo del patio interior, para que sirva de respiradero al sótano, pueden considerarse menores, carecen de entidad suficiente para que con ellas pueda considerarse alterada la configuración o estructura de los elementos comunes del inmueble".

d) Incide también en el abuso de derecho el que la obra realizada esté justificada por razones técnicas, de salubridad y de seguridad.

Respecto del acondicionado interior, procede sin autorización de la comunidad en el caso analizado por la sentencia de la AP de Madrid, sec. 14ª, de 30 de abril de 2008, para el que "procede la perforación del muro de carga necesaria para la canalización de agua obligatoria para la habitabilidad de la vivienda". Textualmente afirma lo siguiente: "...de la prueba practicada se deduce que tales perforaciones, que afectan a un muro de carga sin constancia de proyecto alguno visado por el colegio de arquitectos, que debía haber sido aportado por los demandados, se han realizado con el fin de establecer los conductos del aire acondicionado y los conductos de otra instalación: fontanería. Así, la testigo Dª..., que emitió informe como perito designada judicialmente en el previo interdicto seguido entre las partes, declaró en el acto del juicio del presente procedimiento que cuando visitó la vivienda de los demandados se había retirado todas las instalaciones antiguas y se estaban colocando las redes de las nuevas, existiendo tres perforaciones en el muro de carga (en los dinteles de las puertas) y otras dos en el medio (primer tercio) de dicho muro (distinto de las rozas para las canalizaciones eléctricas) y que hay instalaciones, como la del agua, que, para su adaptación a la normativa, tiene que ir por techo, y deben pasar por el muro de carga a la fuerza y es habitual pasarlas por el mismo porque, de otra forma, la rehabilitación de una vivienda en un edificio antiguo no sería posible porque no cumpliría la normativa administrativa. Dado que la fontanería es instalación necesaria para el disfrute de la vivienda (para su habitabilidad), aun cuando las perforaciones se hayan aprovechado para instalar los conductos del aire acondicionado, que no es instalación absolutamente necesaria para aquella habitabilidad, la reposición al estado anterior perjudica a los propietarios del piso cuarto de modo desproporcionado si se compara con el beneficio de la comunidad, que es ninguno, lo que supone ejercicio abusivo del derecho...".

En parecidos términos se pronunció la sentencia de la AP de Guadalajara, sección única, de 22 de octubre de 1996, para la que: "...respecto a los huecos abiertos en la fachada para el paso de tuberías y salidas de humo de la vivienda coincide esta Sala con el criterio del juzgador respecto a la escasa relevancia de tales obras impuestas además por razones de seguridad e imperativo de las normas que regulan tales instalaciones..."

e) No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes.

La regla general contenida en el artículo 394 del CC cuida de las relaciones internas entre comuneros y parte de un uso solidario de la cosa común, en el sentido de que cada uno de ellos puede utilizar la cosa, incluso, en su totalidad, siempre que no impida el uso de los demás. Es un disfrute en condiciones de igualdad para todos los cotitulares. Como ya se ha expuesto, se pronuncia en estos términos la sentencia de la AP de Zaragoza de 7 de marzo de 2000 indicando que: "...una interpretación adecuada de lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil y 3, 7 y 11 de la LPH nos lleva a entender que la obra en sí por su nimiedad y escaso perjuicio según la prueba pericial, para la comunidad recurrida, no puede considerarse que afecte a la estructura y configuración del edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza de las obras preferentemente la fractura de suelo o techo del garaje para la colocación de la tubería, entender lo contrario se privaría al propietario del adecuado disfrute de los elementos comunes del inmueble amparándose una conducta de ejercicio antisocial del derecho proscrita por el 3 y 7 del CC ...".

Es preciso que exista una petición de persona con discapacidad o mayor de 70 años para estar obligada la comunidad a realizar obra de accesibilidad?

Es claro que eliminar las barreras arquitectónicas viene a suponer un esfuerzo económico a los propietarios. Pero en todo caso la norma indica que en ningún caso podrá suponer “una carga desproporcionada o indebida”. Al respecto debe estarse a las definiciones que se contienen en el art.2 RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y la Rehabilitación Urbana. Así las cosas, cabe preguntarse cuál es el límite, y tal viene determinado por la Ley, a saber, un máximo de 12 mensualidades de los gastos de la comunidad.

Esto es, cualquier vecino con una discapacidad o que sea mayor de 70 años puede exigir a la comunidad llevar a cabo esas obras de accesibilidad, siempre que el presupuesto de las mismas esté dentro de los límites. En el caso de que exceda de este parámetro cuantitativo -doce mensualidades-, se podrá convocar una junta para su debate y votación, siendo necesaria para su aprobación una mayoría simple de los propietarios que además representen la mayoría de las cuotas de participación.

Ello bien entendido que, en caso de que no prospere en junta el acuerdo relativo a desbordar tal límite cuantitativo, existe otra alternativa en provecho del sujeto afectado, a saber, que la diferencia entre el límite de las doce mensualidades -que como máximo debe soportar cada comunero y el coste total sea abonado por quien ha solicitado la obra. Si tal es el escenario, la obra puede ejecutarse, y los restantes comuneros vienen obligados a atender el pago de la derrama correspondiente hasta el indicado máximo equivalente a doce mensualidades -inciso final del art.10.1. letra b LPH.

Del análisis conjunto de las normas de los art.10.1.b y 17.2 LPH es particularmente relevante tal frontera cuantitativa, en lo que ahora interesa atendida la cuestión planteada, a saber:

1. En principio, parece razonable que sea la persona interesada la que promueve la actuación correspondiente por parte de la comunidad, y no esta la que actúe motu proprio sin tal intimación previa.

2. Desde luego el aserto anterior, esto es, la procedencia de intimación previa, es indiscutible para el caso de que la derrama derivada del coste de adecuación de las instalaciones en orden a la facilitación de la movilidad sea superior al importe de doce mensualidades ordinarias. Y ello es aun más claro si se tiene en cuenta que la ley ha previsto en la leyenda final del art.10.1.b LPH, en orden a la viabilidad de la obra, la posibilidad de que el exceso lo atienda la persona afectada.

3. El único escenario dudoso podría surgir en aquellos casos en que el importe de la derrama no alcanza tal techo cuantitativo de doce mensualidades. Y ello porque en estos casos la comunidad viene obligada -como es obvio en todos los casos sin necesidad de acuerdo previo en junta. Y la duda se contrae a dilucidar si esa carga obligatoria para la comunidad se desenvuelve previa intimación del propietario interesado o, incluso sin necesidad de esta.

Pues bien, considero que en todo caso la ratio de la norma pasa por considerar que el propietario interesado habrá de excitar el celo de la comunidad en tal sentido, sin que pueda pensarse en una actuación oficial -y mucho menos indiscriminada-. Esto es, es posible e incluso ajustado al buen decoro y a las normas de buena vecindad que ante casos evidentes la iniciativa la tome la comunidad en orden a suplir la inacción del vecino que, de esta manera solo tendrá que evidenciar su conformidad al buen gesto de aquella. Pero en supuestos ordinarios estos casos desbordan ciertamente la gestión ordinaria, y por ende parece claro que se está en la tesis de que el propietario interesado adopte una posición activa. Y a este respecto no resulta decisivo atender al régimen de eventual responsabilidad. Esto es, la responsabilidad civil se desenvuelve de manera cuasiobjetiva, de suerte que en todo caso podría llegar a ser considerada responsable la comunidad -y por ende la compañía aseguradora con la que ha contratado el seguro de responsabilidad civil en un caso de siniestro sufrido por una persona que sufriera daño vinculado a una barrera u obstáculo, de advertirse su absoluta inidoneidad en atención a los parámetros al respecto estandarizados actualmente.

En una aproximación previa a la cuestión debatida, no puede por menos destacarse la oscuridad e incluso las contradicciones en la redacción y contenido del art.10 LPH, y en especial de los apartados 10.1 y 10.1.b, la oscuridad, cuando no contradicción del propio precepto legal es también una consecuencia de las sucesivas modificaciones que se han realizado en ley de propiedad horizontal, tanto en las obras que se pueden o deben llevarse a cabo, como de los requisitos y las mayorías que deben concurrir para adaptar los acuerdos sobre tales obras, modificaciones que en gran medida han venido impuestas por la necesidad de adaptar las normas de la ley de propiedad horizontal a las distintas normas que se han dictado sobre accesibilidad, y especialmente respecto de la normativa que tiene como finalidad la incorporar a nuestro derecho los acuerdos internacionales sobre no discriminación y de integración social de las personas con discapacidad.

Partiendo del carácter obligatorio de las obras que aluden los arts.10.1 a y b LPH, es necesario que por parte de la comunidad se lleve a cabo alguna actividad o acuerdo que permita al presidente su realización, pues este carácter obligatorio no implica que la comunidad de propietarios no deba adoptar acuerdos a fin de llevar a cabo dichas obras, corresponde a la comunidad de propietarios a través de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios la aprobación de los gastos correspondientes de la anualidad vencida, y el presupuesto de ingresos y gastos para el año correspondiente, cuentas que deben aprobarse en la junta de propietarios siendo un dato también a tener en cuenta a fin de resolver esta cuestión, como es satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal , el tipo de obras que deban ejecutarse, puesto que en numerosas ocasiones el problema se resolverá mediante la construcción de una simple rampa, pero en otros casos pueden ser necesarias obras de una mayor entidad y coste, en cuyo caso parece evidente que la comunidad de propietarios se pronuncie sobre ellas en la correspondiente junta.

En todo caso y de acuerdo con el art.3.1 CC, estas normas deben interpretarse de acuerdo con el contexto y la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, por lo que al menos parece discutible, e de acuerdo con la situación actual la ejecución de obras que exijan un gasto de cierta relevancia se puedan ejecutar sin que la comunidad de propietarios se pronuncie sobre ello.

Las reglas que se recogen en el art.10.1.a, y 10.1.b LPH, debe ser interpretado de forma conjunta con el resto de dicho precepto, y sobre esta cuestión el art.10.2 de la citada ley señala en relación a las obras que son de carácter necesaria u obligatorias “Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”. De este precepto debe deducirse, como regla general, que debe ser la comunidad de propietarios la que adopte los acuerdos a fin de llevar a cabo dichas obras, pues aun entendiendo que el acuerdo se deba limitar a la distribución de la derrama correspondiente, es presupuesto previo que la comunidad de propietarios entienda que las obras a realizar sea de esas obras de carácter obligatorio, por lo que al constar dicha obras exige una previa valoración por parte de la comunidad de que dichas obras sean de las necesarias en materia de accesibilidad y de supresión de barrearas arquitectónicas, puesto que no siempre sea claro y evidente si esas obras son o no de esas características.

A modo de conclusiones cabe señalar:

1º Las obras de accesibilidad de supresión de barreras arquitectónicas, tanto las que se refiere el art.10.1.a, como el art.10.1.b LPH son obligatorias para la comunidad de propietarios, y por lo tanto la comunidad de propietarios no puede negarse está a su ejecución, si bien los efectos económicos para los comuneros son distintas en función del tipo de obras del coste de las obras.

2º La ejecución de tales obras, salvo que sean mínimas, como por ejemplo la instalación de una pequeña rampa para acceso al portal, requerirá el previo acuerdo de la comunidad, no tanto porque dicho acuerdo sea necesario para su ejecución, sino porque dicho acuerdo es necesario para aprobar el correspondiente presupuesto, y en su caso la derrama extraordinaria correspondiente para la ejecución de la obra.

3º No cabe entender que la comunidad de propietarios pueda incurrir en responsabilidad, por la falta de ejecución de esas obras de accesibilidad, como regla general, toda vez que si es necesario que exista un acuerdo previo por parte de la comunidad, en una doble vertiente, por un lado para calificar que las obras que han de ejecutarse son de carácter obligatorio, y por otro lado a fin de aprobar los presupuestos y derramas correspondientes para la ejecución de las obras.

4º Como regla general no surge responsabilidad a cargo de la comunidad de propietarios, como consecuencia de un accidente no solo de una persona con discapacidad, sino por cualquier vecino, por el hecho objetivo de no haberse ejecutado tales obras, siendo necesario para que exista dicha responsabilidad algo más, que es que se haya solicitado la supresión de tales obstáculos o barreras y la comunidad de propietarios haya incurrido en negligencia, por no realizar todas las actuaciones necesarias para llevar a cabo esas obras de accesibilidad, pues en determinados supuestos será evidente cual son las obras a ejecutar, y su coste puede ser reducido pero en otro tipo de obras necesarias, no será tan claro y evidente que sean obras de accesibilidad y no de mejora, ni la forma de ejecución de las obras, su coste y la forma de hacer frente a su pago.

En todos los artículos de la LPH en los que se refiere a la situación que viene planteada en la presente cuestión, las obras necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas para conseguir la accesibilidad universal, se recogen dos situaciones: que se haya requerido por la Administración pública la adopción de esas medidas y/o obras, o a petición del interesado. Véase el art.10.1 LPH tanto en el apartado a como en el b. Por lo tanto, consideramos necesaria la petición de la persona o su representante legal que se encuentre en alguna de las situaciones que impliquen la necesidad de adoptar medidas tendentes a conseguir la accesibilidad universal. Difícilmente puede exigirse a una comunidad de propietarios o a quien en un momento determinado ostente el cargo de presidente que conozca y sepa de las discapacidades o la edad de los residentes en los distintos inmuebles, así como que no toda discapacidad implica la necesaria adaptación con eliminación de esas barreras. Si se establece la intervención preceptiva del presidente podría, en algunos casos, llegar a afectar a la protección de datos personales de los miembros de la comunidad de propietarios que estuvieran incursos en alguna de estas situaciones.

Por ello, consideramos necesaria la petición, o al menos la comunicación de la situación al presidente o administrador para que en la junta de propietarios exponga la necesidad de realizar las obras necesarias para hacer accesible la totalidad del inmueble.

Llegados a esta conclusión, la respuesta a la posible responsabilidad de la comunidad de propietarios decae, si no hay obligación de intervenir hasta que una persona afecta a las situaciones recogidas en la norma interesa la adopción de medidas, no cabe reclamarle a la comunidad por los posibles perjuicios causados si ocurre algún accidente.

Préstamos para las comunidades de propietarios

Requisitos en la concesión de préstamos para las comunidades de propietarios: ¿deben firmar todos los comuneros?

1.- Mayoría simple para adoptar el acuerdo: No existe ninguna norma especial para la adopción de este tipo de acuerdos, como es solicitar un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios, es aplicable el régimen de mayoría que establece el art.17.7 LPH, bastando por lo tanto el voto de la mayoría que a su vez represente la mayoría de las cuotas de participación.

Presidente de comunidad moroso ¿inhabilita la condición de deudor de un propietario para ser presidente de la comunidad?

I).- LEGISLACIÓN.

1.- Puesto que la LPH nada dice de manera expresa, analizaremos el articulado en que podría fundamentarse dicha inhabilitación.

1º.- El art. 9.1.e) menciona entre las obligaciones de los propietarios la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”..- f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca”.

2º.- El art. 10.1. LPH Establece que “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”.

3º.- El art. 13.1 Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.- 2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan”... El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª,-juicio de equidad- resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.- 3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.- 4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.- Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.- ...7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.- Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.

El presidente de la comunidad es quien ostenta legalmente la representación de la misma en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten (art.13.3 LPH). La LPH, para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de la comunidad, carente de personalidad jurídica, su representación en juicio y fuera de él, representación que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale frente al exterior como voluntad de la comunidad, lo que no obsta para considerar que cada condueño está también legitimado para la defensa de los elementos comunes.SSTS 9 febrero 1991, 8 enero, 18 marzo, 15 y 16 julio y 2 octubre 1992).

Corresponde al presidente convocar la Junta de copropietarios, cuando lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los copropietarios o un número de éstos que representen, por lo menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (art. 16.1 y 2 LPH).

Corresponde al presidente, junto con el secretario, si lo hubiere, cerrar el acta de la Junta con su firma al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art. 19.3 LPH).

El presidente, en cuanto a él le corresponde la representación de la comunidad de Propietarios, podrá exigir judicialmente a través del procedimiento monitorio (art. 21.1. LPH), si así lo acordase la Junta de copropietarios, el cumplimiento de las siguientes obligaciones que competen a los propietarios de los pisos y locales (conforme al art. 9 LPH): e) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.- El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.- Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales”.

4º.- El art. 15.2. establece: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

5º.- Artículo 21.- 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados d) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.- 2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9. - 3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.- 4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.- En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.- 5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.- El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.- 6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva 1.

6º.- Según el art. 22.1. “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

2.- La LPH no dice nada de manera expresa, pero se infiere que la condición de moroso inhabilita mientras dure, para el ejercicio del cargo de Presidente de la comunidad a la que debe cuotas. No obstante podría plantearse la objeción de que la anterior conclusión choca con el carácter obligatorio del nombramiento (art. 13.1) pero entendemos que el moroso, si a pesar de ello fuese nombrado presidente, acumularía a la obligación de pago que ya tiene, la de cancelar inmediatamente la deuda para evitar un claro conflicto de intereses y ejercer adecuadamente un cargo de carácter obligatorio por mandato legal, pudiendo llevar su contumacia en mantener esa evidente colisión de intereses incluso a la imposición de penas por desobediencia establecidas en el Código Penal.

II). DOCTRINA.

1.- Concepto y naturaleza de la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios 2. El presidente es la persona elegida por los copropietarios, reunidos en Junta, que tiene encomendada la representación de la comunidad de propietarios, como conjunto de titulares dominicales de los pisos y viviendas, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que afecten a aquélla. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente es nombrado por la Junta de propietarios (art. 13) y éste representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten, así como actuará como administrador, salvo que otra cosa se disponga en los Estatutos o se decida por la Junta.

La representación que ostenta el presidente de la comunidad, de conformidad con la doctrina y la Jurisprudencia, es de carácter orgánico, pues atañe a la constitución de la comunidad de propietarios y a las funciones que la misma debe cumplir. El presidente actúa en nombre de la comunidad, por lo que tal representación no se puede calificar de representación legal, aún cuando venga establecida por la Ley, pues no suple la capacidad de ninguna persona física ni jurídica, dado que la comunidad no tiene personalidad jurídica; ni tampoco puede ser considerada como una representación voluntaria, fundamentada en un mandato dado por otra persona, pues la comunidad no lo es, ni la representación le viene conferida por los copropietarios, quienes se limitan a su elección en el modo prescrito por la Ley. STS de 31 diciembre 1996 en cuyo FJ 2, exponía: "El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios".

El acto jurídico por el cual la Junta designa al presidente es una manifestación de la libre voluntad de los copropietarios, en cuanto a la persona sobre la que ha de recaer el cargo de Presidente, pero lo hace en cumplimiento de un mandato legal y todas las facultades, deberes y responsabilidad del presidente no derivan de la voluntad de los copropietarios, reunidos en Junta, sino de la Ley, es decir, ese acto de nombramiento carece de contenido normativo, porque éste lo establece la Ley ; es un acto establecido, regulado y presidido por la Ley, de modo que toda su eficacia deriva de ésta.

La elección debe reunir los siguientes requisitos:

1º.- Se ha de hacer en el seno de la Junta, de modo que no cabe la elección fuera de ese contexto.

2º.- La elección se ha de hacer de entre los copropietarios, de no hacerlo así el nombramiento estaría afectado de nulidad 3.

2.- El abandono del Presidente en el cumplimiento de sus obligaciones al haber sido elegido por el sistema de sorteo y no tener intención de ejercer su actividad, determina un incumplimiento de sus obligaciones que se traduce en un encubierto conflicto de intereses por la inactividad del mismo 4

Si existieran daños y perjuicios que se pudieran acreditar por el incumplimiento de la obligación de presidente, se podría ejercitar una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocara al efecto por la inactividad del presidente, conforme al art. 16,1 LPH , en la que se adoptaría el acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de la acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.

3.- La privación del derecho de voto para los propietarios que no estén al corriente en el pago de los gastos de comunidad al inicio de la correspondiente junta de propietarios ha originado discrepancias que han planteado la posible inconstitucionalidad del precepto, al recordar que todos los ciudadanos son iguales ante la ley, y por ello el impago de los gastos de comunidad produce solo un derecho a accionar contra el propietario moroso, sin que esté justificada la privación de ninguno de los derechos que tiene en su comunidad 5.

Causa determinante del planteamiento de la iniciativa legislativa popular del Colegio Nacional de administradores de fincas era combatir la grave situación de morosidad existente en 1998, que colocaba a los deudores insolidarios que no atendían puntualmente al pago de los gastos comunes del edificio, actuando frente a la demanda con un allanamiento sin costas (que ha sido superado por la reforma del art. 21.6 LPH, que impone costas y gastos extrajudiciales de notificaciones).

Algunos sectores se plantearon una posible inconstitucionalidad del art. 15.2 LPH por entender que atentaba contra el derecho al ejercicio del voto que tienen todos los comuneros en la junta de propietarios, sin ponderar que la disposición contenida en su nuevo texto ya tenía otros supuestos en nuestro ordenamiento jurídico. Así en el RD-Legislativo 1564/1989 de 22 diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de sociedades anónimas se priva del derecho de voto al accionista que se hallare en mora en el pago de los dividendos pasivos (arts. 43 y 44).

También el art. 46 de la nueva Ley 27/1999 de Cooperativas de 16 de julio 1999  recoge un supuesto de privación del derecho de voto ante el incumplimiento de sus obligaciones societarias (art. 46, aps. 5 y 6).

El Tribunal Constitucional se ha pronunciado reiteradamente sobre el art. 14 CE, estableciendo que este derecho fundamental de igualdad confiere a todos los españoles una igualdad jurídica, que se traduce en el derecho a no soportar un perjuicio desigual e injustificado en razón de criterios jurídicos por parte de los poderes públicos, que están obligados a procurar la igualdad real entre todos los españoles. Lo que, en definitiva, protege el art. 14 C.E es la legítima aspiración a la igualdad material o de hecho, frente a desigualdades de trato que no deriven de criterios jurídicos discriminatorios, sino de circunstancias objetivas y razonables (STC 83/1984). En todo caso, este principio de igualdad reconoce el derecho a no sufrir discriminaciones, pero no el hipotético derecho a imponer o exigir diferente trato (STC 48/1989, de 21 de febrero).

4.- La persecución de la morosidad en la reforma de la LPH 6. Procede seguir el interesante análisis de Magro Servet de los artículos 15.2 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“1º.- El impago no conlleva directamente la privación del derecho de voto en la próxima junta a celebrar (art. 16.2), por lo que la situación de impago no produce per se directamente la privación del derecho de voto.

2º. El momento en el que se determina la posible privación es el del inicio de la junta de propietarios, tal y como establece literalmente el art. 15.2 LPH, a tenor del cual, «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontraren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad...».

3º.- Posibilidades de evitar la privación del derecho de voto por el impago de los gastos de comunidad.

a) La impugnación judicial. En esta primera modalidad, el propietario deberá haber procedido a la presentación de una demanda contra la comunidad impugnando judicialmente el acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda con la comunidad (art. 21 LPH).

De esta manera, el propietario deudor con la comunidad, según la contabilidad de ésta, que pretenda ejercitar su derecho de voto deberá presentar testimonio de la resolución judicial de admisión de la demanda impugnatoria.

b) La consignación judicial o notarial. El propietario puede también utilizar la vía del procedimiento de jurisdicción voluntaria de consignación judicial, o bien ante el notario que estime oportuno, aportando al inicio de la junta la documentación que acredite el cumplimiento de los presupuestos establecidos en el art. 15.2, según lo expuesto.

4º.- Derechos que conserva en la junta de propietarios el propietario que esté en deuda con la comunidad por gastos de comunidad: sólo le queda el derecho de deliberar o intervenir en los puntos del orden del día, sin que pueda contabilizarse su opinión para el cómputo de las mayorías previstas en el art. 17 LPH

5º.- Constancia en el acta de la junta de los propietarios privados del derecho de voto. El art. 15.2 LPH determina que en el acta que deberá redactarse por el secretario-administrador —en el caso normal de acumulación de cargos—, con el contenido que establece el art. 19.2 LPH, recogerá la relación de propietarios privados del derecho de voto.

6º.- ¿Se contará la cuota del deudor para formar la mayoría de participantes en la primera convocatoria?. Al propietario deudor se le debe considerar como presente al objeto de formar las mayorías para poder constituir la junta en primera convocatoria (art. 16.2, párr. 3º), ya que la única limitación que se deriva del impago es la del derecho de voto, no la de deliberar, por lo que se entiende que se le debe considerar incluido entre los asistentes a la junta de propietarios.

7º.- Efectos de la privación del derecho de voto para la obtención de las mayorías. La limitación del derecho de voto determina que a los efectos de alcanzar las mayorías del art. 17 LPH no se computará su cuota, por lo que los respectivos quórum fijados en este artículo no tendrán en cuenta la cuota del propietario asistente pero en deuda con la comunidad por gastos comunes.

8º.- Publicidad de la relación de deudores. Este fue uno de los aspectos más importantes que se incluyeron en el Senado, al objeto, precisamente, de otorgar publicidad a la relación de propietarios deudores con la comunidad. Y ello, por el efecto positivo de la advertencia que se hacía en la convocatoria de las consecuencias negativas del art. 15.2, si no se producía el pago.

9º- ¿Puede un deudor impugnar judicialmente los acuerdos de la junta en la que se le ha impedido votar? No puede hacerlo, ya que el art. 18.2 LPH, al tratar de las causas de impugnación de los acuerdos de las juntas de propietarios, establece que: «Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios». Por ello, deberá consignar judicialmente la deuda (no por vía notarial, que no está permitida en este caso) para poder impugnar judicialmente los acuerdos de la junta, sin cuyo requisito no se le admitirá la demanda.

10º.- ¿Qué ocurrirá si no se hace constar en la convocatoria la relación de deudores? Se habrá privado al deudor de la posibilidad de consignar judicial o notarialmente la deuda fijada por la comunidad, debiendo impugnar judicialmente los acuerdos que se adopten (art. 18.2 LPH), previa su consignación judicial. La omisión de este requisito formal llevaría a la estimación de la impugnación judicial por la inobservancia de un presupuesto formal en la convocatoria de la junta”.

5.- Conflictos de intereses del presidente con la comunidad. El propietario que es elegido o designado presidente de la comunidad, mantiene sus intereses como propietario, que a veces no coinciden con los de la comunidad. Ello puede determinar conflictos entre los intereses de la comunidad que debe atender el presidente como representante suyo en juicio y fuera de el (art. 13.3 LPH) y los que pueda tener el propietario que coyunturalmente es presidente de la misma comunidad.

Puede ocurrir que la Junta adopte un acuerdo mayoritario conforme al art. 17 LPH y que el presidente, que es un propietario con sus intereses concretos, no esté conforme con el acuerdo que podría haber votado en contra, y que lo impugne ante los tribunales.

Pero también puede darse el caso de que el elegido presidente se encuentre en situación de morosidad respecto de la comunidad, sobre todo si el sistema de designación es por turno rotatorio o por sorteo, ya que el cargo de presidente es obligatorio (art. 13.2 LPH). En tal caso, al procederse al nombramiento deberá hacerse mención de la circunstancia de morosidad existente, aprobando la liquidación de deuda (art. 21.2 LPH) y advirtiendo al interesado de la necesidad de cancelarla de modo inmediato para eliminar el conflicto de intereses. Con ello, el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.4ª (juicio de equidad), resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. En este caso, teniendo en cuenta que la situación de morosidad no es ajena a la voluntad del deudor, el Juez debería compeler al designado a cesar de inmediato en la morosidad para ejercer el cargo de presidente, eliminando el conflicto de intereses y la necesidad de su sustitución.

Ante el mantenimiento durante un plazo razonable -más de un mes- de la situación de morosidad del elegido presidente, a pesar de las advertencias del conflicto de intereses que la situación produce, podría ejercitarse una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocase al efecto con arreglo al art. 16.1 LPH, por el conflicto derivado de la morosidad del presidente, con acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.

III). JURISPRUDENCIA.

1.- SAP de Cantabria de 10 de noviembre, sec. 1ª, núm. 570/2001. Recurso núm. 698/1999 Ponente: Ilmo. Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera.

- F.J. OCTAVO “Sobre el punto 10° del orden del Día, la comunidad adoptó una forma concreta de proceder a la designación de presidente, lo que no es contrario a la Ley ni precisa unanimidad dado que es un simple orden que no altera las previsiones legales en defecto de voluntarios para ejercer el cargo que resulten válidamente elegidos, y sin perjuicio en todo caso de la prevalencia de la Ley actualmente vigente; pero se introduce la limitación de que no podrá postularse como presidente voluntariamente quien no este al corriente en el cumplimiento de los acuerdos comunitarios y especialmente el del pago de las cuotas en la fecha que predetermine su administrador. La Ley vigente al momento de adopción del acuerdo - como la actual -, no contenía limitación alguna de estas características, de suerte que la Junta era plenamente soberana para elegir presidente a cualquiera, estuviera o no al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones (art. 12 LPH), facultad que queda reducida en el acuerdo impugnado cuando se trata de elección de presidente voluntario y no por turno; tal restricción, en definitiva, es también contraria a la ley, y por tanto debe ser anulada”.

2.- SAP Toledo de 1 de julio de 2008, sec. 1ª,  nº 243/2008 , rec. 86/2008 . Ponente: Buceta Miller, Emilio.

RESUMEN: Estima la Sala el recurso de apelación interpuesto por el actor y desestima el interpuesto por la comunidad de propietarios, declarando válidos los acuerdos relativos a la instalación de una silla elevador y un ascensor por contar con las mayorías requeridas, desestimando el recurso de la comunidad, considerando que el presidente en el momento de formularla estaba afectado de un conflicto de intereses con la comunidad, habiendo precisado autorización de la comunidad, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

F.J SEGUNDO: Para contestar a la demanda dirigida contra la comunidad, el presidente no tiene por que pedir autorización alguna, pues en principio ninguna oposición a la pretensión contraria se puede considerar perjudicial para la comunidad que representa. Cosa distinta es que además de oponerse pretenda reconvenir, pues aunque ha puesto de manifiesto la STS. De 4 de diciembre de 1998 que, el artículo 12 en relación al 13 de la Ley de Propiedad Horizontal autoriza y atribuye legitimación activa a los presidente para litigar, actuando como órgano del ente comunitario en defensa de sus intereses, al sustituir la voluntad social con la suya individual (Ss. de 22 de marzo y 12 de abril de 1993, 31 de diciembre de 1996 y 13 de julio de 2007), en este caso, como señala la resolución recurrida, el presidente no reconvino en defensa de los intereses de la comunidad, sino claramente de los suyos propios, para lo que evidentemente no estaba autorizado ni legitimado”.

3.- SAP Barcelona de 22 de julio de 2005, sec. 17ª, nº 401/2005 , rec. 333/2005 . Ponente: Mateo Marco, Amelia.-

RESUMEN: La Sala declara que el rechazo de los demandados a asumir los cargos de presidente y secretario de la comunidad actora estaba justificada, pues el nombramiento comprometía seriamente el correcto funcionamiento de dicha comunidad en todos sus ámbitos de actuación, si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la mancomunidad de la que forma parte la comunidad actora. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado.

4.- SAP Valencia de 25 de octubre de 2004, sec. 11ª, nº 571/2004 , rec. 742/2004. Ponente: López Orellana, Manuel José.

RESUMEN: Acoge en parte la Sala el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios codemandada -absolviendo a ambos demandados- contra sentencia que condenó al Presidente codemandado a abstenerse de realizar conductas en manifiesto abuso de derecho y en perjuicio de los derechos del resto de copropietarios. Declara la AP que de existir razones de peso para considerar que el presidente no ha actuado debidamente, lo procedente es la remoción en el cargo, convocando al efecto junta extraordinaria o la exigencia de responsabilidades individuales, en la medida que hubiera incurrido en las mismas y por la vía oportuna.

5.- Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de junio de 1999 Sala 1ª, nº 115/1999, rec. 2289/1998. Ponente: Casas Baamonde, María Emilia.

RESUMEN: El objeto del presente recurso de amparo se concreta en dilucidar si las diligencias de ordenación por las que se denegó la condición de parte demandada al ahora solicitante de amparo vulneró su derecho a la tutela judicial efectiva. El TC otorga el amparo solicitado ya que, aunque en la práctica las comunidades de propietarios dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada representación orgánica, en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la junta de propietarios. Asimismo, manifiesta la Sala, la jurisprudencia civil reconoce que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad.

F.J. TERCERO.-...La jurisprudencia civil... ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" (art. 396 C.C.) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar.

6.- SAP de Zaragoza de 25 de marzo de 2010, sec. 4ª, nº 134/2010, rec. 28/2010. Ponente: Medrano Sánchez, Juan Ignacio.

 RESUMEN:... El presidente actúa en representación de la comunidad, pudiendo actuar los comuneros en defensa de los derechos privativos, en cuyo ámbito entra la reclamación individual por daños morales y pérdida del valor patrimonial de las viviendas por la ruina total, parcial o meramente potencial, de modo que el presidente no puede accionar por los comuneros disidentes ni éstos tienen que abonar los costes del proceso en el que el presidente actúe en defensa de los intereses particulares de los comuneros que sí estuvieron conformes con apoderar y legitimar al presidente para que lo hiciera.       F.J. TERCERO:... El criterio mayoritario, es el de que no es necesario previo acuerdo de la Junta para que el presidente actué en el ámbito externo, ni aun judicialmente. Es más en la jurisprudencia es harto frecuente considerar que el presidente puede actuar, incluso judicialmente, no sólo en defensa de los intereses comunitarios, sino también de los privativos de los comuneros, siempre que no conste la oposición expresa de estos últimos, (Sentencia de 13 de diciembre de 2007) y no sólo para ejercitar acciones de naturaleza legal (responsabilidad por ruina) sino también para reclamar resarcimientos con base a los vínculos contractuales que serían propios de los comuneros (Sentencia de 16 de noviembre de 2007)... pero la reciente sentencia de 30 de diciembre de 2009 cambia el enfoque de este posicionamiento y limita a la comunidad, y en su actuación externa a su presidente, la capacidad para actuar en defensa de los intereses comunes, siquiera sitúe la problemática en el ámbito, no de la legitimación, sino de la capacidad para actuar en el proceso. Cambio de criterio que, de consolidarse, hay que tildar de trascendental en orden a la consideración unitaria de la comunidad de propietarios, que pasa a estar configurada casi ya como una persona jurídica. Por su parte el comunero puede actuar en el ámbito externo, por sí, soberanamente, en defensa de los derechos privativos, esto es, sobre los que resultan de su departamento; tradicionalmente al mismo se atribuía legitimación para actuar en defensa de los intereses comunes en tanto no existiera oposición de la comunidad (Sentencia de 4 de diciembre de 1999).

7.- SAP de León de 18 de septiembre de 2008, sec. 1ª, nº 349/2008, rec. 179/2007. Ponente: Ser López, Ana del.

FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO.- Según establece el artículo 13.2 LPH  "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial". Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Así, respecto a la obligatoriedad del cargo de presidente, el precepto trascrito es terminante: "su nombramiento será obligatorio". Efectivamente, durante la vigencia de la anterior redacción del entonces art. 12 LPH  , se suscitó una cuestión (no esperada por el legislador de 1960 ), cual era la de si el cargo de presidente era una obligación para el propietario nombrado por la junta de propietarios. A primera vista, el tenor literal del precepto parecería ser imperativo y concluyente, al afirmar que "la persona elegida por la junta ostentará la presidencia de la comunidad"; no dejando resquicio a la duda. Ahora bien, la práctica mostró una realidad totalmente diferente: copropietarios elegidos presidentes de sus respectivas comunidades que rechazaban sistemáticamente dicha responsabilidad, quizá, porque como en su día se afirmó, el desempeño del mismo "más que un cargo es una carga". Y la tesis de la no obligatoriedad del cargo de presidente se basaba en la inexistencia de precepto alguno que así lo dispusiera resultando una cierta inseguridad respecto a esta cuestión.

Expuestos los antecedentes, la Ley de reforma de 1999 se marcó como objetivo el poner fin a la expuesta inseguridad, instaurando -ahora de forma expresa- en su nueva redacción del art. 13.2 LPH , el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario. De lo expuesto se colige que una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo tiene lugar "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce previsiones que la suavizan disponiendo que el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando las razones que le asistan para ello. Por tanto, partiendo de que efectivamente, como argumenta la parte actora, la aceptación del cargo de Presidente es obligatoria, según establece el art. 13.2 LPH , no puede olvidarse que dicha obligación no es inamovible, pues puede haber casos en que la negativa a su asunción, por razones de imposibilidad física u otras, más allá de la mera conveniencia, estén justificadas, y es por ello por lo que la propia ley prevé que el propietario designado podrá solicitar el relevo al Juez, invocando las razones que le asistan para ello, y el Juez resolverá de plano lo procedente.

El demandado entonces tenía la posibilidad de pedir su relevo a través del juicio de equidad a que antes nos hemos referido, por lo que tendría que haber sido en ese procedimiento donde se hubiera analizado si esa negativa estaba o no justificada.

CUARTO.- ...Es incuestionable que la elección se ha de hacer de entre los copropietarios, y de no hacerlo así el nombramiento estaría afectado de nulidad por contrario a una norma imperativa, párrafo 2º del art. 13 LPH . Por tanto, la resolución que se dicte debe tener en cuenta esta circunstancia sobrevenida, no pudiendo ir en contra de la norma imperativa....

En este supuesto, sucede que la pérdida del demandado del carácter de propietario de la comunidad, ocurrida unos días después de la presentación del escrito de demanda, implica que se produce una falta de legitimidad jurídica de la pretensión, por ser en la actualidad contraria a una norma imperativa, como antes se indicó.

8.- SAP de Barcelona de 20 de marzo de 2007, sec. 14ª, nº 166/2007, rec. 353/2006. Ponente: Agulló Berenguer, Rosa Mª .

RESUMEN: La AP desestima los recursos de apelación interpuestos por los litigantes, frente a la resolución de instancia que estimó en parte la demanda y confirma la resolución. La Sala manifiesta que el acuerdo impugnado que exime del cargo de presidente por razón de edad, enfermedad o residir en otro lugar, al no ampararse en precepto legal alguno que disponga la exclusión voluntaria del cargo a ningún copropietario, debe considerarse atentatorio al principio de igualdad y, por ende, contrario a la ley y nulo.

FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO.- ...Por el contrario, la redacción del acuerdo quinto sí es discriminatoria puesto que no contempla un derecho a no ejercer el cargo obligatorio, sino que directamente dispone que determinadas personas en las que concurren circunstancias como la de ser mayores de 75, enfermos o residentes en otro lugar, "quedarán dispensados", esta expresión, resulta confusa y se presta a la dispensa automática de copropietarios que se hallen en los casos comprendidos en el acuerdo. La Junta es soberana para concederles dicha posibilidad (exoneración) atendiendo a las circunstancias de cada caso y después el afectado en caso de que la junta no le conceda la exención, puede acudir al auxilio judicial, como bien señala la sentencia. Sin embargo, la lectura del acuerdo lleva a pensar que el fin pretendido es excluir del cargo a determinadas personas, lo cual también es innecesario porque todo presidente puede ser removido de su cargo a voluntad de la Junta en acuerdo adoptado en convocatoria extraordinaria, según expresa previsión del artículo 13.7 LPH . Por ello, el acuerdo, al no ampararse en precepto alguno que disponga la exclusión voluntaria del cargo a ningún copropietario, debe considerarse atentatorio al principio de igualdad y, por ende, contrario a la Ley y nulo.

9.- SAP de Barcelona de 22 de julio de 2005, sec. 17ª, nº 401/2005, rec. 333/2005. Ponente: Mateo Marco, Amelia.

RESUMEN.- Contra la resolución de instancia que estimó la demanda, la AP estima el recurso de apelación interpuesto por los demandados, revoca la resolución y absuelve a los demandados de la demanda interpuesta. La Sala declara que el rechazo de los demandados a asumir los cargos de presidente y secretario de la comunidad actora estaba justificada, pues el nombramiento comprometía seriamente el correcto funcionamiento de dicha comunidad en todos sus ámbitos de actuación, si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la mancomunidad de la que forma parte la comunidad actora. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado.

FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO.- No nos hallamos ante el juicio de equidad a que se refiere el art. 13.2 LPH  para el caso de que el propietario designado solicite su relevo ante el Juez, pues en el caso enjuiciado la Comunidad de Propietarios, ante la negativa de los demandados a asumir los cargos ya nombró otros provisionalmente, por lo que no resulta de aplicación el plazo de un mes que establece aquél; y, tampoco nos hallamos ante una impugnación de acuerdos..- CUARTO.- ...La obligatoriedad de asumir los nombramientos puede y debe ser dispensada cuando concurran circunstancias excepcionales y que no sean de pura conveniencia de los interesados que de alguna manera impidan el ejercicio de los cargos, o los dificulten de tal manera que quede comprometida la buena marcha de la Comunidad, pues aquella regla debe tener su límite en la propia razón de ser de la misma. Si la razón de ser es que los propietarios participen de la responsabilidad de formar parte de los órganos de la Comunidad, la excepción debe concretarse en aquellos casos en que el nombramiento comprometa o dificulte seriamente el correcto funcionamiento de dicha Comunidad en todos sus ámbitos de actuación, lo que ocurría en el caso de autos si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la Mancomunidad de la que forma parte la Comunidad actora, según admitió la propia demandante en el acto de Audiencia Previa, -los cargos de dicha Mancomunidad eran precisamente los Presidentes y Secretarios de las tres Comunidades integradas en la misma-. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado y la afectación negativa de la vida comunitaria, por lo que debe entenderse que su negativa no sólo estaba justificada, sino que incluso beneficiaba los propios intereses de la Comunidad actora, garantizando que en los pleitos pendientes se defenderían en su nombre sólo los estrictamente comunitarios sin peligro alguno de afectación como consecuencia del evidente conflicto de intereses existente hasta tanto no finalizasen los referidos pleitos.

10.- Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1996, Sala 1ª, nº 1177/1996, rec. 519/1993. Ponente: Marina Martínez-Pardo, Jesús.

RESUMEN.- Manifiesta el TS que, conforme al art. 12 LPH los presidentes de las comunidades de propietarios son nombrados por la junta y representan en juicio y fuera de él a la comunidad. Es un representante que la jurisprudencia califica de orgánico, ya que ni es representante legal, por cuanto no suple la falta de capacidad de nadie, ni voluntario por que su representación no se la confieren los copropietarios sino la ley. Su nombramiento no requiere unanimidad, y, si bien el acuerdo de la junta es impugnable.

FUNDAMENTOS DE DERECHO.- SEGUNDO.- Reseñadas las vicisitudes procesales, conviene repasar la legalidad vigente en materia de propiedad horizontal y Jurisprudencia emanada de esta Sala en su aplicación. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal , los presidentes los nombra la Junta de Propietarios (artículo 12) y éste representará en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que la afecten, al propio tiempo actuará como administrador. El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (artículo 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige.

IV.- CONCLUSIONES:

1ª.- El cargo de Presidente es obligatorio y sólo puede ser eximido por decisión judicial7. La resolución judicial se dicta en el procedimiento establecido en el art 17.3 LPH 8. Se trata de un procedimiento de equidad 9.

2ª.- La petición al Juez en procedimiento de equidad (que entendemos puede formular el designado presidente y a falta de este la propia comunidad con acuerdo de Junta y representación del Vicepresidente), deberá basarse en la circunstancia de que la morosidad del elegido Presidente, por turno de sorteo o rotatorio crea un evidente conflicto de intereses entre el elegido y la propia Comunidad. Pero al tratarse de una situación que depende exclusivamente de la voluntad del moroso, ya que pudo y debió consignar el importe de su deuda, impugnar el acuerdo del que dimana y plantear la correspondiente demanda, el Juez deberá rechazar la petición de exoneración del cargo de Presidente, compeliendo al moroso a cesar en la morosidad concurrente. Si incumpliere el requerimiento judicial podrá ser acusado de un delito de desobediencia del art. 556 CP o una falta del art. 634 del mismo CP.

3ª.- Si se produce la elección por presentación del candidato y mayoría de votos a su favor, deberá hacerse la advertencia del evidente conflicto de intereses que crea su morosidad, aprobar la liquidación de deuda existente y compeler en el mismo acto a que el elegido pague sus deudas de manera inmediata, autorizando a que el vicepresidente ejercite las acciones de exigencia de posibles responsabilidades en a favor de la comunidad.

4ª.- Ante el mantenimiento durante un plazo razonable -más de un mes- de la situación de morosidad del elegido presidente, a pesar de las advertencias del conflicto de intereses que la situación produce, podría ejercitarse una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocase al efecto con arreglo al art. 16.1 LPH, por el conflicto derivado de la morosidad del presidente, con acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.

 

TABLÓN DE ANUNCIOS DE LA COMUNIDAD Y VECINO MOROSO

La Ley de Propiedad Horizontal, en su objetivo de lograr que las comunidades puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, brinda la posibilidad de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de la identidad de aquellas personas que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Esta publicidad conlleva el conocimiento por todos los copropietarios de la identidad de los deudores, así como del importe de su deuda, sin que sea necesario recabar el consentimiento de los mismos.

Casos en los que se puede hacer público el listado de morosos en el tablón de anuncios:

1. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia en la que conste la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

2. Si bien con carácter general, la publicación en el tablón de avisos de la comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas no está amparada por la normativa de protección de datos, la LPH permite la publicidad de la identidad de los deudores y de sus deudas con la comunidad, incorporando dichos datos a la convocatoria de la Junta.

El hecho de que en las comunicaciones personales a los propietarios aparezca, con carácter periódico, la contabilidad de la comunidad y una relación de propietarios que no están al corriente de pago en las cuotas, implica una cesión o divulgación de los datos a una generalidad de personas, que puede resultar excesivo, teniendo en cuenta que la habilitación legal para la comunicación de los referidos datos prevista en la LPH únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya.

LA SUSTITUCIÓN DE LAS VENTANAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

En este sentido, vamos a recordar el artículo 7 LPH: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

EL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En este post repasaremos uno de los artículos fundamentales recogidos en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

En relación a las obligaciones de los propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, es necesario diferenciar las que tienen que ver con los elementos privativos y las que tienen que ver con los comunes.

Entre las obligaciones de los propietarios respecto de los elementos privativos, se encuentran el no poder modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o con ello perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. 

Entre las obligaciones de los propietarios respecto de los elementos comunes no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes habrá comunicarlo sin dilación al administrador.

Igualmente, al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En este sentido pasaremos a definir, según las leyes, cada una de estas actividades:

Actividades molestas: "Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen."

Actividades insalubres: "Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana."

Actividades nocivas: "Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola."

Actividades peligrosas: "Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes."

En relación a este artículo que estamos tratando a lo largo de todo este post existe numerosa jurisprudencia relativa a cada uno de los apartados del mismo, tratándose de uno de los artículos más importantes de la presente Ley de Propiedad Horizontal. 

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Las funciones del Administrador de Fincas se encuentran reguladas en el Art. 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Por decisión de los propietarios de fincas urbanas o rústicas, o bajo la petición de una junta de propietarios, los administradores de fincas se encargan de los temas legales, financieros y técnicos de las propiedades.

Entre nuestras funciones más importantes se encuentra proporcionar seguridad jurídica en las organizaciones de las comunidades de propietarios, gestionar la economía general de los recursos presupuestarios, incluyendo las dotaciones destinadas al mantenimiento y la conservación de los inmuebles, garantizar el mantenimiento y la conservación del patrimonio inmobiliario y de las viviendas, promover la aplicación y desarrollo de las políticas de vivienda y las políticas sociales, de acuerdo con la normativa actual de la administración pública, asesorar y coordinar a la comunidad en los diferentes campos que el inmueble requiere en cada una de sus áreas. 

En función del código civil, el administrador de fincas tiene la obligación de gestionar inmuebles según la legislación, velando por el interés de los propietarios, desarrollando las funciones relativas a su gobierno y conservación, y procurando lograr el rendimiento óptimo en función del destino dado al inmueble.

Como administradores de fincas en A Coruña y abogados especializados en Derecho civil y Ley de Propiedad Horizontal vamos a detallar las obligaciones del administrador de fincas explicando, sobre todo, el artículo 20 de la ya citada LPH, pero también otras atribuciones que no aparecen en ese artículo.

 - El administrador de fincas es responsable de velar porque los servicios que tenga la finca funcionen correctamente y con arreglo a la legalidad.

- Debe preparar y someter a Junta las cuentas anuales de la Comunidad.

 - Obligación de atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. En relación a este punto, la ley posibilita al administrador para que mande arreglar directamente un problema de carácter urgente en la finca. Aún así nosotros recomendamos poner en conocimiento del presidente, antes de actuar, las medidas que resulten urgentes para que sea éste quien decida sobre las mismas, aumentando la transparencia y la buena gestión de nuestra labor.

- Obligación de dar cumplimiento a los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

- Custodia de la documentación comunitaria.

- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta.

- Demás atribuciones que se atribuyan por la junta que conciernan a la comunidad y a sus elementos comunes.

Por todo lo expuesto, entendemos que es importante contar con un administrador de fincas colegiado para la gestión de su comunidad, estando de este modo garantizada la buena marcha de la misma a lo largo de los años.